pikes-legal-aktuality.jpg

Aktuality

monsterDOWN.png
Vyhledat
  • Ladislav Drha

Jak v podnikání přimět pronajímatele k úpravě nájemného aneb vybrané právní kličky

V dnešním článku se zaměříme na problematiku placení nájemného v souvislosti se soušasnými opatřeními vlády, která tvrdě dopadla na podnikatele. Přečtěte si, jaké možnosti můžete jako podnikatel využít a na co si dát pozor.


Vláda podnikla několik kroků na pomoc podnikatelům postiženým dopady opatření proti šíření nemoci COVID-19. U podnikatelských nájmů pronajímatel nebude moci do 31. 12. 2020 nájem ukončit z důvodu v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020.


Problém s placením nájemného za dobu, kdy podnikatel nemohl prostor užívat tímto bohužel nezaniká, pouze se odsouvá. Povinnost hradit nájem trvá dál a nesnižuje se ani výše nájmu. Neuhradí-li nájemce do 31. 12. 2020 všechny dluhy na nájemném, bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba bude 5 dní. Navíc stále bude existovat dluh na nájemném, který bude narůstat o sankční úroky a případné náklady soudního řízení. Odkládat placení nájemného se tak příliš „nevyplatí“.


Zřejmě s ohledem na výše uvedené vláda schválila záměr přispět podnikatelům formou dotačního programu. Dotační program COVID – Nájemné počítá s tím, že by stát formou dotace uhradil nájemcům polovinu z jejich celkového nájemného za období duben až červen 2020. Podmínkou je, že nájemce dodá potvrzení od pronajímatele formou dodatku nájemní smlouvy, že nájemci poskytl slevu ve výši 30 procent z výše nájmu. Samotný nájemce by tedy hradil jen dvacet procent ze svého nájemného.


Je tedy na nájemci, vyjednat si u pronajímatele slevu na nájemném. Dále proto shrnujeme vybraná ustanovení občanského zákoníku, která může nájemce při jednání s pronajímatelem efektivně využít a přimět jej k dohodě na úpravě nájemného, která je pro čerpání dotace nezbytná.


Konkrétně dle ustanovení § 1765 odst. 1 občanského zákoníku může nájemce žádat obnovení jednání o obsahu nájemní smlouvy. Toto ustanovení nezakládá automatický nárok na slevu, ale otevře nájemci cestu ke změně nájemní smlouvy. Musí si však zkontrolovat, že jeho nájemní smlouva použití tohoto nebo dále citovaných ustanovení občanského zákoníku nevylučuje. Nájemce by měl v žádosti o jednání uvést, že v důsledku krizových opatření došlo k podstatné změně okolností, která založila hrubý nepoměr mezi ním a pronajímatelem.


Při jednání může nájemce argumentovat také tím, že pronajímatel porušuje zákon, protože mu v rozporu s ustanovením § 2205 občanského zákoníku po dobu trvání krizových opatření neumožňuje nerušené užívání nájmu. Poskytnuté plnění (nájem) má vady a nájemci by měla být poskytnuta přiměřená sleva.


Na toto navazuje ustanovení § 2212 odst. 3 občanského zákoníku, cit.: „Bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil.“ Onou třetí osobou je v tomto případě stát. Pokud by jednání o změně smlouvy (poskytnutí slevy) nebyla úspěšná, obsahuje občanský zákoník ustanovení umožňující za určitých okolností nájem předčasně ukončit odstoupením nebo výpovědí.


Závěrem je vhodné uvést, že vždy bude záležet na konkrétním znění nájemní smlouvy, ale výše popsané kroky mohou být návodem pro mnohé nájemní vztahy. Občanský zákoník umožňuje i další způsoby argumentace, které jsou však již více odborné a je dobré je konzultovat, pokud by nebylo možné využít výše uvedené tipy. Dohodou s pronajímatelem a za přispění státu se totiž nyní mohou nájemci dostat s placením až na pouhých 20% původní částky nájemného.