pikes-legal-aktuality.jpg

Aktuality

monsterDOWN.png
Vyhledat
  • Anna Hlaváčková

Další změna v úpravě předkupního práva – aneb konečně prodáme byt i s garáží

Dne 3. 4. 2020 byla Prezidentem Republiky podepsána novela občanského zákoníku, která mimo jiné obsahuje změny v oblasti spoluvlastnictví a předkupního práva a která slibuje řešení poměrně neutěšené situace související se znovuzavedením zákonného předkupního práva.


Zákonné předkupní právo spoluvlastníků znal již starý občanský zákoník platný až do 31. 12. 2013. K jeho zrušení došlo s příchodem nového občanského zákoníku v roce 2014. Ovšem už po čtyřech letech účinnosti se od ledna 2018 zákonné předkupní právo spoluvlastníků opět vrátilo do nového občanského zákoníku, a to velmi kritizovanou a nesystémovou novelou. Stalo se tak v rámci ustanovení § 1124 OZ, které spoluvlastníkům při převodu svého spoluvlastnického podílu zakládá povinnost nabídnout je ke koupi ostatním spoluvlastníkům (výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na nemovitosti osobě blízké). Tato právní úprava velmi znepříjemnila prodeje bytů, k nimž náleželo parkovací stání. Prodat parkovací stání bez obcházení zákona bylo takřka nemožné.


Co přináší novela

Od 1. 7. 2020 vstupuje v účinnost novela, kterou se opět mění občanský zákoník a která opět přináší zásadní změny v oblasti spoluvlastnictví a předkupního práva. Zákonné předkupní právo dle novelizovaného znění občanského zákoníku již spoluvlastníkům nevzniká automaticky při každém převodu spoluvlastnického podílu, naopak, občanský zákoník nově upravuje pouze dvě výjimečné situace, kdy předkupní právo vznikne, a to v rámci nového znění ustanovení § 1124 a 1125 OZ.


Ustanovení § 1124 OZ nově upravuje předkupní právo v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti (tj. více dědiců se stalo spoluvlastníky na základě závěti či dědické smlouvy) či jinou právní skutečností (úmrtí zůstavitele a dědění dědiců ze zákona) tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a některý ze spoluvlastníků se rozhodne svůj podíl převést. V takovém případě mají ostatní spoluvlastníci k převáděnému podílu předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Výjimkou jsou opět situace, kdy spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníkovi, případně manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Předkupní právo ostatním spoluvlastníkům vzniká i v případě bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu, přičemž zákon zde zakládá spoluvlastníkům právo podíl vykoupit za cenu obvyklou.


Následující ustanovení, tedy ustanovení § 1125 OZ poté upravuje předkupní právo ostatních spoluvlastníků, vzniklo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti (či jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit), a některý ze spoluvlastníků svůj podíl převádí. Ostatní spoluvlastníci tak mají k podílu předkupní právo, které se vztahuje i na dědický podíl. Výjimkou je, pokud spoluvlastník svůj podíl převádí osobě, která by byla jeho dědicem (dle ustanovení o zákonné posloupnosti dědiců) nebo jinému spoluvlastníkovi.


V ostatních případech převodu spoluvlastnického podílu však povinnost prodávajícího nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům s účinností od 1. 7. 2020 nevzniká.


Praktické důsledky pro každého z nás

Daná novela je vedena především myšlenkou, že je zde zájem na tom, aby jedna věc měla ideálně jednoho vlastníka a nedocházelo k přílišnému štěpení na spoluvlastnické podíly. Typickou situací, kdy dochází k dělení vlastnického práva na množství spoluvlastníků jsou situace, kdy lidé dědí společně s ostatními dědici a například dům se pak ocitne ve spoluvlastnictví třeba pěti různých osob. Zákon tak cílí na situaci, že pokud by se někdo z těch pěti dědiců rozhodl prodat svůj podíl, tak je povinen jej nejprve nabídnout ostatním.


Sekundárním cílem komentované novely občanského zákoníku je také eliminace obtíží a průtahů spojených s převodem jednotky, k níž náleží spoluvlastnický podíl na nebytovém prostoru (například na garáži s garážovými stáními). Tato novela tak odstraňuje problém, který vznikl při předchozí novele. V mnohých novostavbách jsou totiž jednotliví vlastníci bytů také spoluvlastníky jednotky, která je nebytovými prostorem s garážovými stáními. Dle dosavadní právní úpravy tak zde vznikal problém, že vlastník bytu chtěl prodat svůj byt společně se svým garážovým stáním třetí osobě, ovšem ke garážovému stání měli doposud předkupní právo ostatní sousedé, kteří již alespoň jedno stání vlastnili. Touto novelou tak tento problém odpadá a bude možné stání volně převádět. Ostatně i důvodová zpráva uvádí: „smyslem navrhované právní úpravy je zajistit vyloučení narušení funkčního spojení jednotky a spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, ve které má vlastník jednotky garážové stání.“